亚太地区工业物流市场的未来走向

 行业动态     |    2018-08-23 07:52

工业物流行业的增长吸引了全世界投资者的目光。多种快速变化的因素推动了亚太市场的旺盛需求,而我们在本文中将主要分析几个最为重要的因素。

根据RCA 2017年的数据,过去五年全球有关于工业物流地产的投资翻了一番,达到1,260亿美元。过去,这一行业向来以稳定收入著称,而如今正以不断增长的态势出现在人们眼前。在一些市场,物流设施的投资甚至比零售地产还要吸引人,这在过去几乎不可想象。

这一变化也正是由投资者对该行业异常广泛的兴趣而促成的,其需求从私人股本工具和机构基金到私人个人和家庭不等。对于大额投资者来说,平台和投资组合交易变得越来越普遍,也不再神秘。

事实上,近年来一些大型的房地产交易就来自于物流平台的销售。比较出名的案例就是CIC以约145亿美元的价格收购了Blackstone的Logicor业务。

究竟是什么原因导致了人们对这个行业的无止境需求?在西方市场,结构性再平衡的发生也许是个答案,因为不断变化的消费者预期增加了零售商对现代配送设施的需求。这种地产库存的相对稀缺是欧洲大部分地区租金增长预测良好的原因之一。

亚太市场也有很多类似的特征:2025年之前,电子商务都将以闪电的速度增长。然而正如我们在五大关键趋势中探讨的那样,这些地区面临着可能更为复杂的投资驱动因素,包括全球贸易,制造业增长和新的基础设施机会等等。

中国向价值链上游移动

过去30年,中国经济增长主要依靠低成本劳动力和重型制造业。然而,正如2015年推出的“中国制造2025”产业战略所体现的那样,政策制定者们正共同努力,加速国家向价值链上游移动。

这是德国“工业4.0”的中国版本,目的是让中国在制造业创新技术方面拥有和全球竞争的能力。

这对建筑环境也产生了影响,高科技商业园区将需要更多投资,并继续推动现有工业用地的升级,以及对现代物流设施的更多投资。而一些较陈旧的棕色制造地带,尤其是一些老工业区可能会成为重生策略的目标区域。

从外部来看,“中国制造2025”以及劳动力成本上升已经将一些主要国际制造商推向成本较低的地区,特别是在东南亚地区。

东南亚的电子商务

东南亚是一个极具挑战性的零散市场,它没有简单的在线支付方式,也没有强大的购物中心文化,所以电子商务的渗透率也没有其他地区那么高。然而全世界最大的电子商务市场——中国的在线零售发展,已经充分展示了这个拥有6.5亿消费者以及中产阶级迅速壮大的地区,不容小觑的实力。

东南亚电子商务市场2015-2025

近几个月来,中国主要电子商务巨头阿里巴巴和腾讯对东南亚的重大投资使该地区更加突出,并且随着跨境支付解决方案的推出,未来其增长空间巨大。与其他市场一样,随着越来越多的零售业务向网上转移,围绕主要城市中心和运输轴线的现代物流仓储需求将强势增长。

东盟地区电子商务市场预测规模研究

“一带一路”改变制造业

并刺激物流市场

中国的 “一带一路”倡议于2013年推出,已经对整个欧亚大陆的市场产生了一定的影响。“一带一路”跨越亚洲,非洲,中东和欧洲的70多个国家,其大量投资应对港口,铁路,高速公路,发电厂和经济区,以造福目的地市场和中国承包商为目标。

虽然最初的投资主要集中在基础设施上,但该举措可能有助于鼓励低成本制造业向东南亚和非洲部分地区转移,而新的运输走廊将为物流产业提供重要机遇,从而使供应链升级。

尽管在东南亚市场中,特别是泰国、马来西亚和柬埔寨,已经看到中国和国际制造商以及房地产开发商对这些领域的兴趣有所上升。但不同的制度效率和市场风险,以及一带一路的巨大愿景,意味着各个国家的推进程度可能各不相同。

印度的税收变化

有助于物流业的现代化

2017年推行的商品和服务税(GST)被认为是印度独立后最大的税制改革。期待已久的各项举措取代了许多联邦和州税,并为印度市场带来了显著的一致性和确定性。

在商品及服务税制度之前,由于税收结构缺乏统一性,相同的产品在国内各个地方的售价不同。商品及服务税帮助消除了这样的价格差异,从而创造了一个公平的竞争环境。

在物流和供应链行业,这已经产生了明显的影响。首先,检查点的取消使货物运送更快,这可以有效地降低库存。而降低库存水平直接影响仓储空间的需求,并促进更少,更大的仓库增长,使公司能够利用增强的规模经济。

因此在这样一个分散市场中,开发商和物流企业都开始关注仓库整合。所有这些变化都吸引了越来越多投资者的兴趣,他们都渴望在这个全球第二大人口市场的经济增长中分一杯羹。

贸易紧张局势

2018年,贸易紧张局势不断波动,尤其在中美之间。升级的威胁使风险评估刻不容缓。 如果形势进一步恶化,主要制造商可能面临更高的关税,他们就不得不考虑调整供应链体系,许多制造商已经开始思考出现紧急情况后的应对办法。

这可能会在很多方面产生影响,制造商可能会回撤或转移到其他可以避税的市场,或者在不同的市场中组装组件以降低风险。虽然不断恶化的局势可能会对一些亚太经济体造成连锁影响,但政治策略可能会解决这一局面,或者可能会在其他多边贸易协定上看到越来越多的参与。

莱坊上海工业物业服务部联系人

张延军

Peter Zhang

高级董事,上海办公楼及工业物业服务部主管

房启亮

Frank Fang

高级副董事上海工业物业服务部